Geek Hostel&Hotel
Приобретение загородного дома — задача не из простых, но с нашей подробной инструкцией процесс должен пройти гладко. Мы расскажем, как выбрать объект, как его проверить, какие документы понадобятся и как провести сделку.
По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?
В общих чертах порядок действий такой:
1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.
2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:
1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.
2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:
- Если вы хотите сохранить и приумножить капитал, обратите внимание на участок, где находится объект недвижимости. Изучите его расположение, оцените инфраструктуру и узнайте о планах развития региона.
- При сдаче дома в аренду учитывайте дом и окружающую инфраструктуру. Обратите внимание на наличие школы, леса и реки рядом, а также расстояние до крупных городов.
- При покупке дома для себя критерии выбора будут еще строже.
Полный чек-лист, который поможет выбрать правильный вариант:
- Параметры дома (его площадь, материал стен, этажность, коммуникации).
- Цена (установите верхнюю границу бюджета и имейте в виду, что после покупки потребуются дополнительные вложения).
- Статус земли, на которой находится дом (СНТ, ИЖС, КП — от этого будут зависеть тарифы на обслуживание, качество дорог и пр.).
- Близость к городу, где вы живете, и близость к населенному пункту с достаточной инфраструктурой (с хорошим медицинским учреждением и магазинами).
- Транспортная доступность: есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро удастся добраться до городской квартиры/работы/школы/больницы, какова пропускная способность ближайших автомагистралей.
- Окружающая среда: хотите ли вы жить на краю небольшого городка или в лесу, на берегу реки или в поле.
3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно?
Лучше выбрать первый вариант, так как он снижает риск мошенничества и некачественного товара или услуги. Не забудьте оформить договор.
Определились с желаемым домом и участком? Изучите объявления, включая предложения от застройщиков и агентств.
Не паникуйте, если не найдёте идеальный вариант сразу. Поиск может занять несколько месяцев. После отбора подходящих вариантов можно приступать к просмотру.
4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. В случае необходимости оформления ипотечного кредита, стоит заблаговременно получить предварительное согласие от банка.
5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вам понравился предложенный вариант, для второго осмотра стоит пригласить строительного специалиста, чтобы оценить качество работ и состояние фундамента. Также будет полезно привлечь юриста для проверки документов и составления договора купли-продажи.
6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток.
7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.
8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого необходимо обратиться к руководителю товарищества, управляющей организации или коммунальщикам. Покупатель может присоединиться к продавцу для проверки задолженностей, знакомства с ним и уточнения условий вступления в посёлок. Это поможет после передачи прав, так как могут быть вступительные взносы помимо ежегодных.
9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. По прошествии некоторого времени происходит передача права собственности (в зависимости от выбранного способа — электронная регистрация сделки или оформление через многофункциональный центр).
Определились с желаемым домом и участком? Изучите объявления, включая предложения от застройщиков и агентств.
Не паникуйте, если не найдёте идеальный вариант сразу. Поиск может занять несколько месяцев. После отбора подходящих вариантов можно приступать к просмотру.
4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. В случае необходимости оформления ипотечного кредита, стоит заблаговременно получить предварительное согласие от банка.
5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вам понравился предложенный вариант, для второго осмотра стоит пригласить строительного специалиста, чтобы оценить качество работ и состояние фундамента. Также будет полезно привлечь юриста для проверки документов и составления договора купли-продажи.
6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток.
7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.
8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого необходимо обратиться к руководителю товарищества, управляющей организации или коммунальщикам. Покупатель может присоединиться к продавцу для проверки задолженностей, знакомства с ним и уточнения условий вступления в посёлок. Это поможет после передачи прав, так как могут быть вступительные взносы помимо ежегодных.
9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. По прошествии некоторого времени происходит передача права собственности (в зависимости от выбранного способа — электронная регистрация сделки или оформление через многофункциональный центр).
Как найти дом по объявлению?
Как искать объявления о продаже недвижимости?
Иногда такие объявления публикуют покупатели, чтобы создать иллюзию конкуренции или для получения более выгодных условий по ипотеке. После достижения цели объявление будет удалено, а вы – случайным свидетелем, зря потратившим время на несбыточный вариант.
- Не платите за просмотр объявлений – они должны быть бесплатными, иначе рискуете потерять несколько тысяч рублей.
- Если вам предлагают альтернативный дом в соседнем СНТ, отказывайтесь сразу – он может оказаться хуже и дороже. Мошенники рассчитывают, что вы устали от поисков.
- Не соглашайтесь на встречу в офисе для заключения договора – это может быть мошенничеством.
- Если цена в одном из объявлений ниже, это скорее всего уловка мошенников. Вы зря потратите время и деньги.
- Если общение с продавцом неясно, просмотры переносятся или отменяются, а связаться с автором объявления невозможно, вероятно, дом не продаётся. Это видимость, созданная для регулирования цен на недвижимость.
Иногда такие объявления публикуют покупатели, чтобы создать иллюзию конкуренции или для получения более выгодных условий по ипотеке. После достижения цели объявление будет удалено, а вы – случайным свидетелем, зря потратившим время на несбыточный вариант.
Что выяснить при первом звонке по объявлению?
Первая беседа по телефону — это знакомство покупателя с продавцом. В ходе разговора можно понять, с кем вы общаетесь и что за товар вас заинтересовал.
Вот список вопросов, которые стоит задать ответившему на ваш звонок. Мы также подскажем, где можно найти всю необходимую информацию самостоятельно (на этапе знакомства это необязательно, но впоследствии проверка не помешает, поэтому расскажем всё сразу).
Вот список вопросов, которые стоит задать ответившему на ваш звонок. Мы также подскажем, где можно найти всю необходимую информацию самостоятельно (на этапе знакомства это необязательно, но впоследствии проверка не помешает, поэтому расскажем всё сразу).
Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:
- Проведена ли процедура межевания и все ли в порядке с документацией?
- Необходимо определить статус земельного участка, на котором расположен дом. Для этого следует запросить выписку из ЕГРН. В выписке будут указаны кадастровый номер участка и всех строений на нём, информация о площади, статусе земли, обременениях и другие данные.
важно
С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН будут выдаваться по новым правилам. Росреестр перестанет предоставлять полный отчёт о владельцах недвижимости с личными данными для третьих лиц. Это усложнит проверку владельца, но он может предоставить вам справку с личными данными. В справке без личных данных будут указаны основные характеристики дома и участка.
Другой способ – это использование публичной кадастровой карты. Она содержит меньше информации, но бесплатна и позволяет увидеть статус земельного участка без необходимости узнавать кадастровый номер. Также можно обратиться в районную администрацию или Федеральную налоговую службу, где хранятся архивы и есть важная информация.
- Необходимо узнать о количестве собственников, их дееспособности и наличии несовершеннолетних, а также проверить, не проводится ли сделка по доверенности.
- Для проверки дееспособности владельца потребуется личное знакомство и запрос справок из районных психоневрологического и наркологического диспансеров. Не стоит доверять справкам из сторонних медицинских учреждений.
- При продаже по доверенности важно убедиться в ее регистрации в реестре нотариальной палаты и лично встретиться с реальным собственником.
- Если в предыдущей сделке с домом использовался материнский капитал, это будет указано в выписке из ЕГРН. Родители обязаны выделить доли детям, которые должны быть указаны в числе собственников. Необходимо проверить разрешение органов опеки на продажу и компенсацию детям за утрату прав собственности.
- Если материнский капитал использовался, но дети не являются собственниками, это является нарушением и необходимо восстановить их права.
- Важно узнать о длительности владения домом, основании перехода к текущим владельцам и количестве предыдущих собственников. Эта информация доступна в выписке из ЕГРН и местных органах самоуправления.
Если в недавнем прошлом владельцы менялись слишком часто, это должно вызвать подозрения. Часто так поступают злоумышленники, пытаясь скрыть следы незаконной сделки, которая произошла несколько раз.
Уделите особое внимание, если имущество принадлежит юридическому лицу: в процессе сделки может оказаться, что оно находится в процессе банкротства, и тогда сделка может быть признана недействительной.
- Проверьте наличие обременений: залог, арест, раздел имущества, судебные разбирательства. Сведения о залоге и аресте доступны в ЕГРН, но о разводе или долгах собственника вас не уведомят, за исключением случаев наложения запрета на распоряжение. Запись об этом появится в ЕГРН после определения суда.
- Убедитесь, что объект не является свежим наследством. Юристы обычно имеют в виду срок до года, общий срок исковой давности — три года, в некоторых случаях — до 10 лет. Продажа объекта после года безопаснее. Наследниками могут быть не только дети, родители и супруг, но и иждивенцы наследодателя.
- Уточните ежегодные расходы собственников: членские взносы, тарифы ЖКХ. Высокие суммы могут стать причиной последующей перепродажи. Информацию можно найти на форумах и в соцсетях, а также у соседей.
Выезжаем на просмотр.
Процесс осмотра состоит из двух этапов: исследования дороги к дому и осмотра дома. Мы хотим обратить ваше внимание на ключевые аспекты, которые не стоит упускать из виду.
- Обратите внимание на состояние дорог, инфраструктуру и время, которое потребуется для комфортной поездки от города до вашего будущего дома.
- Познакомьтесь с соседями и поговорите с местными жителями о качестве обслуживания, тарифах, уборке общественных зон и состоянии коммуникаций. Это поможет узнать о проблемах в локации. Например, в одних СНТ постоянно случаются перебои с электричеством, а в других никак не могут провести межевание. Поинтересуйтесь скоростью приезда скорой помощи и уборкой снега зимой.
- Не стесняйтесь съездить на понравившийся вам участок без приглашения. Пешая прогулка по окрестностям в компании заинтересованных лиц может быть очень полезной. Обратите внимание на звуки, запахи и количество мусора.
Профессиональный специалист, оценивая состояние дома, перекрытий и фундамента, может обнаружить возможные проблемы. Его услуги стоят от 5 до 10 тысяч рублей, и лучше всего приглашать его на второй этап осмотра, когда вы уже уверены в своем выборе и хотите убедиться в отсутствии скрытых дефектов.
Покупка дома рядом с важными объектами.
Перед покупкой дома убедитесь, что он не находится в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. На таких территориях запрещено строительство и ограничена хозяйственная деятельность. Подробности в разделе «Разные статусы земли».
Если дом уже построен, проверьте, не было ли нарушений закона. В противном случае местные власти могут потребовать его сноса через суд.
Если дом уже построен, проверьте, не было ли нарушений закона. В противном случае местные власти могут потребовать его сноса через суд.
Чтобы узнать, можно ли строить на конкретном участке, обратитесь в местную администрацию или к руководству достопримечательности.
Изучите план объекта на кадастровой карте, чтобы убедиться, что участок не в особой территории или охранной зоне. Охранная зона — буферная территория вокруг природных объектов, снижающая негативное воздействие человека.
Обратите внимание на дома рядом с крупными водоёмами. Водный кодекс РФ устанавливает строгие ограничения на строительство жилья в прибрежной зоне, требуя очистных сооружений для предотвращения загрязнения почвы и воды. Список сооружений приведён в пункте 16 статьи 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство запрещено, например, если водоём — источник питьевой воды. В случае нарушений возможен снос через суд.
Для проверки законности постройки используйте кадастровую карту.
Изучите план объекта на кадастровой карте, чтобы убедиться, что участок не в особой территории или охранной зоне. Охранная зона — буферная территория вокруг природных объектов, снижающая негативное воздействие человека.
Обратите внимание на дома рядом с крупными водоёмами. Водный кодекс РФ устанавливает строгие ограничения на строительство жилья в прибрежной зоне, требуя очистных сооружений для предотвращения загрязнения почвы и воды. Список сооружений приведён в пункте 16 статьи 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство запрещено, например, если водоём — источник питьевой воды. В случае нарушений возможен снос через суд.
Для проверки законности постройки используйте кадастровую карту.
важно
Порой реальность не совпадает с данными кадастрового учёта: например, через участок проходит общественная тропа или общая канава, которые нынешние владельцы участка перекрыли или засыпали. В такой ситуации местные власти или другие уполномоченные лица могут потребовать восстановить первоначальное состояние территории.
Чтобы разрешить спорную ситуацию, необходимо обратиться к кадастровому паспорту земельного участка. А для получения информации о генеральном плане и правилах землепользования следует обратиться в Росреестр.
Если здание было построено в соответствии с требованиями, но позже были изменены границы зон охраны, это не является проблемой владельца, нет оснований требовать его сноса.
Разные статусы земли.
Участки с дачными домами могут относиться к разным категориям, указанным в классификаторе, утверждённом приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 года № 540. Разрешённое использование участков (ВРИ) определяет возможность строительства жилых домов. Для изменения ВРИ необходимо собрать пакет документов в соответствии с инструкцией.
Дачное хозяйство было отменено, но дачные объединения сохранились, так как закон не установил сроки перестройки. Разрешенное использование земли под дачное строительство и хозяйство сохраняется.
Для постоянного проживания рекомендуется индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на землях населённых пунктов. Здесь проще получить регистрацию для государственных социальных услуг, коммунальные услуги (электричество, уборка дорог и т.д.) предоставляются местными службами, а инфраструктура лучше развита.
Для постоянного проживания рекомендуется индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на землях населённых пунктов. Здесь проще получить регистрацию для государственных социальных услуг, коммунальные услуги (электричество, уборка дорог и т.д.) предоставляются местными службами, а инфраструктура лучше развита.
Если вы приобрели участок до 2026 года и планируете строительство дома по программе «дачной амнистии», вам не требуется разрешение на строительство. Однако до начала строительства необходимо уведомить органы власти.
После завершения строительства необходимо оформить дом в собственность. Для этого нужно подготовить межевой план от кадастрового инженера на диске и подать его в Росреестр через МФЦ для регистрации права собственности, предоставив правоустанавливающие документы на земельный участок.
После завершения строительства необходимо оформить дом в собственность. Для этого нужно подготовить межевой план от кадастрового инженера на диске и подать его в Росреестр через МФЦ для регистрации права собственности, предоставив правоустанавливающие документы на земельный участок.
Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:
- Этажность дома не должна превышать трёх этажей.
- Максимальная высота здания — 20 метров, однако в зависимости от градостроительного регламента населённого пункта это ограничение может быть и больше.
- Дом должен состоять из комнат и помещений, предназначенных для бытового и иного использования, связанных с проживанием в нём. Он не может быть разделён на отдельные объекты недвижимости.
Устав СНТ и прочих объединений.
Коттеджные посёлки могут быть организованы как СНТ или как современные посёлки с управляющими компаниями (обычно в форме ООО). В них действуют свои уставы, не зависящие от разрешённого использования земли. Некоторые управляющие компании тщательно разрабатывают уставные документы, и собственники не могут отказаться от членства, уплаты взносов и услуг компании (например, охраны). В других случаях уставные документы составлены проще, и новые собственники могут обойти их, но возможны судебные разбирательства, конфликты с соседями и председателем.
С уставом и своими новыми обязанностями покупателю лучше ознакомиться заранее — узнать о них от продавца, соседей и самого председателя или представителя УК
В уставах некоторых коттеджных посёлков прописано, что если собственник продаёт свой участок, то в документах, сопровождающих сделку, должна быть указана обязанность покупателя стать членом объединения.
Дефекты объекта
- Строительство не по СНиПам
Покупателю важно, чтобы дом соответствовал строительным нормам, так как государственные органы не будут штрафовать за проживание в небезопасном жилье. Для проверки соответствия лучше всего обратиться к специалисту-технику, которого обычно приглашают на второй осмотр перед покупкой.
Привлечение специалиста требуется при строительстве дома после 2006 года, когда начала действовать «дачная амнистия», позволяющая возводить постройки без разрешения. Эксперт проверит отсутствие протечек в цокольном этаже, прочность перекрытий и другие моменты. Найти его можно в крупных строительных компаниях. Выявленные недостатки могут быть устранены, но могут быть и серьёзные проблемы, которые могут стать причиной для отказа от сделки.
- Документы расходятся с реальностью
Важно определить, являются ли расхождения в документах на дом техническими ошибками Росреестра и Кадастровой палаты или связаны с самим домом. Технические ошибки легко исправить. Источник расхождений может быть неясен из-за споров Росреестра и владельца. Необходимо сопоставить документы на дом, техпаспорт, выписку из ЕГРН и слова владельца.
Расхождения, особенно касающиеся площади дома, могут быть связаны с неучетом балконов или незарегистрированной реконструкцией. В последнем случае, в ипотеке может быть отказано до узаконивания изменений.
Если границы участка не совпадают с указанными в публичной кадастровой карте или имеются пересечения с соседними участками, рекомендуется вызвать кадастрового инженера для уточнения проблемы.
Если дом одно- или двухэтажный по документам, но фактически имеет пристройку или мансарду, это реконструкция. Ее нужно легализовать, уведомив администрацию района и вызвав кадастрового инженера для подготовки технического плана. Этот план следует подать в регистрирующий орган.
- Нет права собственности
Продавец может не иметь зарегистрированных прав на недвижимость. Если он унаследовал участок с домом или построил дом без регистрации, то не сможет провести сделку. Росреестр уже несколько лет регистрирует недвижимость с помощью квадрокоптеров, поэтому продавцу придётся не только узаконить имущество, но и погасить налог.
Если нет покупателя с наличными деньгами, готового приобрести объект с незарегистрированным домом, продажа возможна только после оформления права собственности.
Процедура займет около полутора месяцев, если не будет выявлено других нарушений. Важно рассчитать размер налога, который необходимо уплатить по закону о продаже недавно приобретённой собственности, и не откладывать продажу на пять лет, чтобы сэкономить на НДФЛ.
Проверить, входит ли интересующий вас дом в перечень объектов Московской области, можно на сайте Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же можно узнать, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Это может помешать регистрации сделки.
Процедура займет около полутора месяцев, если не будет выявлено других нарушений. Важно рассчитать размер налога, который необходимо уплатить по закону о продаже недавно приобретённой собственности, и не откладывать продажу на пять лет, чтобы сэкономить на НДФЛ.
Проверить, входит ли интересующий вас дом в перечень объектов Московской области, можно на сайте Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же можно узнать, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Это может помешать регистрации сделки.
- Оформление второстепенных строений
Чтобы избежать налога на постройки площадью более 50 квадратных метров, оформите на них право собственности. Для этого вызовите кадастрового инженера, который составит технический план и передаст документы в Росреестр для регистрации. Оформление не является обязательным, но поможет обеспечить безопасность сделки. Продавец может потребовать компенсацию, утверждая, что покупатель заплатил только за участок и дом, а за баню нужно доплатить несколько сотен тысяч рублей.
Если стороны договорились о сделке без оформления права собственности на второстепенные строения, нужно учесть несколько моментов.
- Необходимо составить письменное заявление с перечислением всех строений, входящих в стоимость приобретаемого лота, и указанием их площади. Продавец должен подтвердить отсутствие претензий на эти строения, а покупатель — осознание приобретения без права собственности.
важно
В договоре купли-продажи не нужно указывать информацию о дополнительных объектах недвижимости, которые не были оформлены в собственность. Если регистрирующий орган обнаружит, что в договоре купли-продажи упомянуты другие строения, права на которые не зарегистрированы, он приостановит регистрацию перехода права собственности и потребует сначала оформить права на эти строения.
- Законодательство может измениться и ввести закон, требующий регистрации прав собственности на строения более 50 квадратных метров в течение года. За незарегистрированные объекты будет взиматься дополнительный налог. Это может привести к большим очередям и невозможности для некоторых граждан выполнить требования закона. Регистрация будет стоить владельцам 50 тысяч рублей за одно строение.
- Не проведено межевание
Если для земельного участка не проведено межевание, то банк не одобрит ипотечный кредит. Покупка земли без межевания может привести к спорам с соседями и неправильному выбору участка.
Межевание занимает около полутора месяцев. Необходимо пригласить кадастрового инженера, который проведет измерения и составит план, который нужно зарегистрировать. Если у инженера есть связи в Росреестре, процесс ускоряется.
Как понять, все ли в порядке с межеванием?
- Откройте публичную кадастровую карту и убедитесь, что межевание было проведено. Участок будет обозначен желтым цветом, а его границы — красным.
- Проверьте, не пересекаются ли границы на областном портале госуслуг.
- Опросите соседей и узнайте, нет ли у них споров с вашим продавцом.
- Уточняя информацию по дому в карте, обратите внимание, нанесены ли его границы на земельный участок. Это не является обязательным, но может потребоваться при оформлении ипотеки.
- Проверьте кадастровые номера и дома, и участка — они должны быть разными. Имейте в виду, что межевой план не всегда есть у продавца — все необходимые данные доступны онлайн.
Каким должен быть договор купли-продажи?
Юристы советуют составлять отдельные договоры на каждый продаваемый объект, даже если у них есть собственные кадастровые номера. Однако договор обычно заключается один — на дом и участок. Если есть другие узаконенные постройки, особенно если их площадь превышает 50 квадратных метров, их также необходимо указать в договоре.
В договоре нужно прописать:
- Объекты сделки и их площадь. В этот список входят все строения, даже те, у которых нет своего кадастрового номера, кроме дома и участка.
- Полная информация о сторонах сделки — продавце и покупателе. Указываются все паспортные данные, а также сведения о несовершеннолетних и недееспособных участниках.
- Описание участка: категория земель, вид разрешённого использования, площадь, адрес и кадастровый номер.
- Характеристики дома: адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, материал, наличие мебели и оборудования.
- Финансовая сторона вопроса: сумма сделки и подробный порядок расчётов.
- Заявление продавца об отсутствии обременений, таких как залог, арест, раздел имущества или банкротство.
- Заявление покупателя об отсутствии препятствий для проведения сделки.
- Детали проведения сделки: будет ли использоваться акт приёма-передачи, когда, как и где будет проходить сделка, кто будет её регистрировать, а также утверждение о том, что права собственности переходят после завершения всех необходимых процедур.
- Ответственность сторон в случае нарушения договора.
- При желании договор регистрируется у нотариуса.
Документы
Для оформления сделки по продаже загородного дома или земельного участка потребуется аналогичный пакет документов, как и для городской недвижимости. Чтобы убедиться в подлинности документов, нужно обратиться в выдавший их орган. При потере документов можно получить их копии там же.
Однако, есть нюансы. Например, у объекта может не быть адресной привязки, номера дома или названия улицы. В таком случае понадобится выписка из ЕГРН.
Для оформления сделки по продаже загородного дома или земельного участка потребуется аналогичный пакет документов, как и для городской недвижимости. Чтобы убедиться в подлинности документов, нужно обратиться в выдавший их орган. При потере документов можно получить их копии там же.
Однако, есть нюансы. Например, у объекта может не быть адресной привязки, номера дома или названия улицы. В таком случае понадобится выписка из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН
Для проверки объекта перед сделкой необходимо запросить выписку из ЕГРН с кадастровыми номерами на дом и участок. В выписке на дом будет указано, что он находится на определённом участке, а в выписке на участок — что в его границах расположен дом.
Получить выписку можно в МФЦ за 400 рублей, указав кадастровые номера дома и участка. Если дом расположен на нескольких участках, потребуется указать номера всех участков, и будет выдано несколько выписок.
Для проверки объекта перед сделкой необходимо запросить выписку из ЕГРН с кадастровыми номерами на дом и участок. В выписке на дом будет указано, что он находится на определённом участке, а в выписке на участок — что в его границах расположен дом.
Получить выписку можно в МФЦ за 400 рублей, указав кадастровые номера дома и участка. Если дом расположен на нескольких участках, потребуется указать номера всех участков, и будет выдано несколько выписок.
Что проверять в выписке из ЕГРН?
1. Назначение дома. Если в выписке из ЕГРН указано, что дом жилой, то в нём можно зарегистрироваться. Однако даже если дом построен на участке с разрешённым использованием ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), по документам он может быть зарегистрирован как нежилой. В таком случае получить прописку не получится, а ипотека будет предоставляться по программе для загородного жилья, условия которой менее привлекательны.
2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторюсь: в выписке на дом указано, что он находится в границах определённого участка, а в выписке на участок отмечено, что в его границах расположен дом) и соответствие документам, предложенным продавцом.
3. Факт проведенного межевания: Если границы участка были определены, на третьей странице будет запись с указанием границ, положения относительно соседей и координатами. При отсутствии межевания ищите фразу «границы не определены». Переход права собственности состоится, но у покупателя возникают риски, о которых можно узнать в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание».
4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.
1. Назначение дома. Если в выписке из ЕГРН указано, что дом жилой, то в нём можно зарегистрироваться. Однако даже если дом построен на участке с разрешённым использованием ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), по документам он может быть зарегистрирован как нежилой. В таком случае получить прописку не получится, а ипотека будет предоставляться по программе для загородного жилья, условия которой менее привлекательны.
2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторюсь: в выписке на дом указано, что он находится в границах определённого участка, а в выписке на участок отмечено, что в его границах расположен дом) и соответствие документам, предложенным продавцом.
3. Факт проведенного межевания: Если границы участка были определены, на третьей странице будет запись с указанием границ, положения относительно соседей и координатами. При отсутствии межевания ищите фразу «границы не определены». Переход права собственности состоится, но у покупателя возникают риски, о которых можно узнать в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание».
4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.
Согласие супруга на сделку
Если земельный участок, на котором стоит дом, был приватизирован, а супруг нынешнего собственника отказался от своей доли в процессе приватизации, то для проведения сделки требуется его согласие. Это важно, в отличие от ситуации с квартирами.
Даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что он участвовал в строительстве дома. Это совместно нажитое имущество, независимо от того, является ли супруг собственником доли в доме.
Градостроительный план земельного участка
Этот план не требуется банками, Росреестром или страховыми компаниями, но он необходим покупателю для гарантии безопасности недвижимости. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) может только действующий собственник или его доверенное лицо.
Жители Московской области могут оставить заявку на портале госуслуг в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». Ответ придёт на электронную почту в течение 10 дней.
ГПЗУ позволит избежать неприятных ситуаций, таких как близость к газовой трубе, ограничивающая строительство, или расширение дороги, приводящее к изъятию участка для государственных нужд.
Документы на специальное оборудование
Если дом подключен к центральным коммуникациям, рекомендуется запросить у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Они не являются обязательными, но могут быть утеряны за давностью лет.
Также стоит запросить выписку об отсутствии долгов за ЖКХ, даже если у продавца есть квитанции за последние месяцы. Это не гарантирует отсутствие больших многолетних задолженностей.
Договоры на газ помогут избежать ситуации, как в Подмосковье, где покупатель приобрёл газифицированный дом, но через несколько месяцев газ закончился. Оказалось, что газ подавался не из центральной сети, а из газгольдера, закопанного под участком.
Выписка из домовой книги
При оформлении ипотеки банки требуют выписку из домовой книги, однако с апреля 2018 года она стала необязательной (приказ МВД России от 31.12.2017 № 984).
Чтобы узнать, кто зарегистрирован в доме, можно обратиться в МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местное отделение МВД, запросив справку о регистрации по месту жительства.
Если земельный участок, на котором стоит дом, был приватизирован, а супруг нынешнего собственника отказался от своей доли в процессе приватизации, то для проведения сделки требуется его согласие. Это важно, в отличие от ситуации с квартирами.
Даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что он участвовал в строительстве дома. Это совместно нажитое имущество, независимо от того, является ли супруг собственником доли в доме.
Градостроительный план земельного участка
Этот план не требуется банками, Росреестром или страховыми компаниями, но он необходим покупателю для гарантии безопасности недвижимости. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) может только действующий собственник или его доверенное лицо.
Жители Московской области могут оставить заявку на портале госуслуг в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». Ответ придёт на электронную почту в течение 10 дней.
ГПЗУ позволит избежать неприятных ситуаций, таких как близость к газовой трубе, ограничивающая строительство, или расширение дороги, приводящее к изъятию участка для государственных нужд.
Документы на специальное оборудование
Если дом подключен к центральным коммуникациям, рекомендуется запросить у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Они не являются обязательными, но могут быть утеряны за давностью лет.
Также стоит запросить выписку об отсутствии долгов за ЖКХ, даже если у продавца есть квитанции за последние месяцы. Это не гарантирует отсутствие больших многолетних задолженностей.
Договоры на газ помогут избежать ситуации, как в Подмосковье, где покупатель приобрёл газифицированный дом, но через несколько месяцев газ закончился. Оказалось, что газ подавался не из центральной сети, а из газгольдера, закопанного под участком.
Выписка из домовой книги
При оформлении ипотеки банки требуют выписку из домовой книги, однако с апреля 2018 года она стала необязательной (приказ МВД России от 31.12.2017 № 984).
Чтобы узнать, кто зарегистрирован в доме, можно обратиться в МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местное отделение МВД, запросив справку о регистрации по месту жительства.
Техплан, техпаспорт и техописание
Прежде всего, хочу развеять распространённое заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Давайте подробнее рассмотрим их различия.
Технический паспорт раньше этот документ служил основанием для возникновения права собственности на строение. Сейчас его заказывают только в тех случаях, когда это необходимо. Например, при составлении проекта газификации его нужно предоставить в газовую службу. Если планируется сделка купли-продажи с использованием ипотечных средств, то требуется оценочный альбом, а для обращения в суд — соответствующий документ.
Технический паспорт — это документ, подтверждающий создание объекта недвижимости. Он содержит описание площади, этажности, материала стен, инвентаризационной стоимости и благоустройства, а также поэтажные планы, ситуационный план и экспликацию.
Техническое описание — это аналог технического паспорта, но его состав определяет кадастровый инженер. Поэтажный план и экспликация — это сокращённая версия технического паспорта или описания, содержащие только планы и подсчёт площадей.
Технический план необходим для подачи в Росреестр для кадастрового учёта и регистрации права собственности. Он формируется в электронном виде и передаётся заказчику также в электронном формате. В техническом плане содержатся сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах здания и поэтажных планах, а также о земельном участке. Сюда же включаются схемы расположения здания и текстовая часть на печатном носителе.
У продавца может не быть ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации они передаются в МФЦ.
Прежде всего, хочу развеять распространённое заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Давайте подробнее рассмотрим их различия.
Технический паспорт раньше этот документ служил основанием для возникновения права собственности на строение. Сейчас его заказывают только в тех случаях, когда это необходимо. Например, при составлении проекта газификации его нужно предоставить в газовую службу. Если планируется сделка купли-продажи с использованием ипотечных средств, то требуется оценочный альбом, а для обращения в суд — соответствующий документ.
Технический паспорт — это документ, подтверждающий создание объекта недвижимости. Он содержит описание площади, этажности, материала стен, инвентаризационной стоимости и благоустройства, а также поэтажные планы, ситуационный план и экспликацию.
Техническое описание — это аналог технического паспорта, но его состав определяет кадастровый инженер. Поэтажный план и экспликация — это сокращённая версия технического паспорта или описания, содержащие только планы и подсчёт площадей.
Технический план необходим для подачи в Росреестр для кадастрового учёта и регистрации права собственности. Он формируется в электронном виде и передаётся заказчику также в электронном формате. В техническом плане содержатся сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах здания и поэтажных планах, а также о земельном участке. Сюда же включаются схемы расположения здания и текстовая часть на печатном носителе.
У продавца может не быть ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации они передаются в МФЦ.
важно
Для заключения сделки не требуется ни технический паспорт, ни технический план, однако они входят в общий пакет документов, поскольку предоставляют дополнительную информацию о приобретаемом объекте.
Банки с пониманием относятся к отсутствию технического плана: если нет других ограничений, ипотека будет предоставлена.
Для поиска кадастрового инженера можно обратиться к сайту Росреестра, где представлен список организаций с соответствующей лицензией. Для банков сроки замеров не имеют значения, можно предоставить документ даже 20-летней давности, если он соответствует текущей ситуации. Однако, при перепланировке или реконструкции лучше обновить документ, так как банки по-разному реагируют на изменения, не зарегистрированные официально.
Список обязательных документов:
— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);
— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);
— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
— согласие супруга на сделку.
Перечень дополнительных (опциональных) документов:
— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);
— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);
— технический паспорт, технический план, экспликация;
— документы на специальное оборудование;
— информация из градостроительного плана земельного участка;
— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.
— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);
— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);
— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
— согласие супруга на сделку.
Перечень дополнительных (опциональных) документов:
— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);
— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);
— технический паспорт, технический план, экспликация;
— документы на специальное оборудование;
— информация из градостроительного плана земельного участка;
— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.
